Verwaltung von Wohnungen
Wohnung leiten einige Attribute (z.B. Adresse, Grunderwerbsteuer) vom zugeordneten Haus ab. Andere, wohnungsspezifische Attribute (Stockwerk, qm), müssen erfasst werden.
| Eigenschaft | Verwendung |
|---|---|
| Kaufpreis | Wird kein Kaufpreis angegeben, ist dieser auf anteilig vom Kaufpreis des Haus abzuleiten (qm Wohnung im Verhältnis zu den qm des Hauses). |
| Kaufpreis inkl. Nebenkosten | Kaufpreis + Maklergebühr + Grunderwerbsteuer + Notargebühr + Grundbucheintrag |
| Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Grundbucheintrag, Notargebühr, Maklergebühr) | Wenn die Kaufnebenkosten am Haus erfasst wurden, können diese bei der Anlage einer Wohnung abgeleitet werden (d.h. wird das Feld nicht gepflegt, wird der Wert vom Haus übernommen). |
| Start der Nebenkostenperiode | Januar bedeutet: Dass das tatsächliche Kalenderjahr verwendet wird: Also von Januar - Dezember. Wenn ein abweichender Start wie z.B. März ausgewählt wird, wird die Nebenkostenabrechnungsperiode von März - Februar verwendet. |
Einnahmen
Alle Zahlungen die eine Wohnung betreffen können an dieser Erfasst und einer Art zugeordnet werden.
| Art | Beschreibung |
|---|---|
| Miete | Ist die Kaltmiete und wird zur Berechnung der Mietrendite herangezogen |
| Nebenkosten | Vorauszahlungen und Nachzahlungen von Nebenkosten. Werden bei der Nebenkostenabrechnung verwendet. |
| Miete + Nebenkosten | Miete + Nebenkosten, werden bei der Berechnung der Mietrendite und bei der Nebenkostenabrechnung auf Basis des Mietvertrags in die Bestandteile aufgeteilt. |
| Kaution | Kaution wird bei keiner Berechnung verwendet. |
Ausgaben
Ausgaben die genau diese Wohnung betreffen. Kosten die auf den Mieter umgelegt werden können gehen in die Nebenkostenabrechnung ein (Wasser, Hausmeister). Nicht umlegbare Kosten (Instandhaltung) werden zur Berechnung der Mietrendite herangezogen.
Defaultwerte für Ausgaben
Bei der Erfassung der Ausgaben zu einer Wohnung gibt es jedes Jahr Kosten, die immer in der gleichen Höhe anfallen (z.B. Grundsteuer, Verwaltergebühren, Rückstellungen). Werden diese einmalig erfasst, werden bei der Auswahl der Kostenart die vorher gespeicherten Beträge automatisch gesetzt. Diese Vorbelegung kann bei Bedarf noch überschrieben werden.
Nebenkostenabrechnung
Die Nebenkostenabrechnung wird für den gewählten Zeitraum erstellt (d.h. das Datum einer Zahlung oder von Kosten muss innerhalb dieses Zeitraums liegen, um Beachtung zu finden). Alle Nebenkostenvorauszahlungen werden summiert und davon werden die tatsächlichen Kosten abgezogen. Die Kosten können sowohl am Haus oder direkt an der Wohnung erfasst worden sein. Die am Haus erfassten Kosten werden nach dem gewählten Verteilungsschlüsseln auf die Wohnungen verteilt.
Das speichern der Nebenkosten führt nicht zum Abschluss einer Nebenkostenabrechnung. Alle Zahlungen oder Kosten die nach der Erstellung einer Nebenkostenabrechnung hinzugefügt werden und im relevanten Zeitraum sind, gehen in die Abrechnung ein. Erst nachdem die Nebenkostenabrechnung verschickt wurde, werden keine weiteren Buchungen mehr in Betracht gezogen. Beim Abschicken einer Nebenkostenabrechnung wird der Status umgesetzt.
Mietrendite
Die Mietrendite wird auf Basis der tatsächlichen Kosten berechnet. Im laufenden Jahr werden die Einnahmen auf das ganze Jahr hochgerechnet.
Mietrendite = (tatsächliche Nettomiete - tatsächliche Kosten (Wohnung + Haus) ) * 100 / Kaufpreis inklusive Kaufnebenkosten
Vermietung
Die Vermietung bestimmt die Miete und die Nebenkosten. Diese Informationen werden z.B. zur Aufteilung von Zahlungen auf Miete und Nebenkosten verwendet.
Art des Mietvertrages
Die Art des Mietvertrages bestimmt, ob es eine automatische Mieterhöhung gibt, wann diese ausgeführt wird und in welchem Umfang.
| Art des Mietvertrags | Beschreibung |
|---|---|
| Standardmietvertrag | Die Erhöhung der Miete erfolgt nicht automatisch. |
| Staffelmietvertrag | Die Miete wird mittels einer im Voraus festgelegten Staffel erhöht. Die Staffel wird beim Mietvertrag erfasst. Die Staffel besteht aus einem Erhöhungsbetrag und einem Datum. Die Erhöhung wird vom System automatisch angelegt. |
| Indexmietvertrag | Die Miete wird in Abhängigkeit der Inflation erhöht. Für die Mieterhöhung wird immer die Inflationsrate des Vorjahres herangezogen. Die Miete wird einmal im Jahr, jeweils zum Ablauf eines Mietjahres, durchgeführt. |
Staffelmietvertrag
Bei einem Staffelmietvertrag werden die einzelnen Erhöhungen in einer Tabelle erfasst. Es muss der Erhöhungsbetrag und der Zeitpunkt der Erhöhung angegeben werden. Einen Monat vor der Erhöhung wird die neue Mietvertragsversion mit dem Startdatum der Erhöhung angelegt.
Mieter
Die informationen zum Mieter werden z.B. zur Versendung der Nebenkostenabrechnung herangezogen.
Finanzierung
Es können mehrere Finanzierungen hinterlegt werden. Aus den Angaben wird der Verlauf, die Restschuld nach Zinsbindung, die Annuität, etc. berechnet.
| Eigenschaft | |
|---|---|
| Kapitaleinsatz | Gesamt eingesetztes Kapital (Eigenkapital vom Kaufpreis + Gebühren) |
| EK Quote | Eigenkapitalquote = (Kaufpreis inklusive Nebenkosten - Finanzierung) * 100 / Kaufpreis inklusive Nebenkosten |